Строительство квартир в последние годы стало настолько дорогим, что компаниям это уже становится не выгодно.
Тенденция продолжится в ближайшие годы?
По мнению экономистов, экспертов и представителей строительной отрасли, если базовые условия кардинально не улучшатся, жилищное строительство в Германии на долгие годы окажется в тяжелом положении. Одна из самых важных причин в том, что быстрый рост стоимости строительства также делает жилье, финансируемое из частных источников, невыгодным для многих застройщиков.
Жилищное строительство, финансируемое из частных источников, должно быть самофинансируемым с точки зрения рыночной экономики, даже если этот принцип ослаблен большим количеством программ субсидирования. Но тем временем многие жилищные проекты, финансируемые из частных источников, потеряли свою ценность.
Рост процентных ставок, высокая стоимость строительства и отмененные проекты сказываются на жилищном строительстве, а вместе с ним и на борьбе с высокой арендной платой. Но ситуация может вскоре улучшиться, согласно новому исследованию EY-Parthenon. «Мы считаем, что в 2024 году спад жилищного строительства не продолжится».
Тем не менее, EY-Parthenon ожидает, что все строительные работы в Германии резко сократятся в 2023 году впервые за многие годы. Объем строительства с поправкой на цену, вероятно, упадет на 2,6 процента до 301 миллиарда евро, что немного меньше, чем до пандемии коронавируса. По оценкам EY-Parthenon, в 2024 году объемы строительства останутся на прежнем уровне и, наконец, вырастут на 1,9% в 2025 году. Строительная отрасль поддерживается высоким спросом на реконструкцию, связанную с энергетикой, будь то замена системы отопления или установка фотогальванических систем.
Средняя общенациональная стоимость строительства квадратного метра жилой площади
Согласно расчетам рабочей группы, средняя общенациональная стоимость строительства квадратного метра жилой площади, включая затраты на землю, составила 5148 евро в первом квартале 2023 года, в настоящее время примерно 5200 евро. В мае 2023 года цены на строительство обычного нового жилья были на 36 процентов выше, чем в начале лета 2020 года
Чтобы возместить затраты, арендная плата за квадратный метр новой квартиры в настоящее время должна составлять около 18 евро, подсчитала рабочая группа из Киля по современному строительству.
Три примера из Баварии: по расчетам местных жилищных компаний, арендная плата в Нюрнберге составляет от 16,50 до 18,00 евро за квадратный метр, в Форххайме в Верхней Франконии — 18,30 евро, а в Кемптене в Альгой — 18,50 евро.
Приостановление проектов
Жилищные компании часто приостанавливают проекты, «потому что арендная плата, которая на самом деле потребуется для этого, будет финансово подавлять будущих жильцов».
Федеральное правительство резко ограничило финансирование нового строительства с 2022 года
Социальное жилье субсидируется государством, потому что строительство дешевого жилья никогда не было прибыльным. Федеральная ассоциация компаний жилищного строительства и недвижимости (GdW) ожидает, что к 2024 году будет построено всего 214 000 новых квартир, ранее заявленная цель федерального правительства — 400 000.
«Без адекватных бюджетов субсидий и лучших условий строительства, таких как поддержка более высокой процентной ставки, более низкая ставка НДС или низкий налог на передачу недвижимости, мы увидим серьезный спад в секторе жилищного строительства», — прогнозируют єксперты. Согласно расчетам Кильской рабочей группы, затраты на строительство жилья в Германии удвоились с 2000 года, и, в частности, цены на землю под застройку выросли намного выше среднего. Однако расходы, предписанные государством, т.е. соблюдение нормативов по техническому расширению с обогревом, теплоизоляцией и так далее, также выросли более чем в четыре раза.
Бюджет федерального министра строительства Клары Гейвиц должен увеличиться почти до семи миллиардов евро в 2024 году. Кроме того политик также предложила лучшие варианты амортизации для жилищного строительства.
«Это касается создания социального и доступного жилья с арендной платой до 12,50 евро за квадратный метр». Ассоциация арендаторов Германии потребовала в 2022 году 12,5 млрд евро только на социальное жилье. «Прежде всего, все участники всегда должны стремиться минимизировать инвестиции и затраты на строительство, чтобы иметь возможность создавать доступное жилое пространство». «С нашей точки зрения, на жилищное строительство требуется ежегодная субсидия в размере 23 млрд евро», — говорит Гнехвиц.
Недоступность жилья
Резкий спад строительства кондоминиумов способствует росту арендной платы. Семьи, которые купили бы квартиру два года назад, теперь также ищут квартиры для сдачи в аренду.
По данным EY-Parthenon, со следующего года в строительной отрасли Германии ожидаются улучшения. Это правда, что чрезвычайно возросшие кредитные и материальные затраты еще больше усложняют финансирование проектов жилищного строительства, согласно прогнозу консалтинговой компании по стратегическому планированию. Однако рынок должен найти новый баланс по мере снижения инфляции. Кроме того, политики могут вмешаться, если строительный кризис сохранится. При этом исторически повышенные цены на строительство должны хотя бы нормализоваться, считают в компании.
Представитель EY-Parthenon отметил, что затраты на строительство и проценты по кредитам, вероятно, нормализуются, и политики должны вмешаться в чрезвычайной ситуации, например, путем увеличения субсидий на новое строительство или новых вариантов амортизации в строительстве.
В частности, жилищное строительство, которое годами процветало, застопорилось из-за резкого роста процентных ставок по кредитам, что давит на строительную отрасль. Строительная ассоциация ZDB ожидает, что в этом году объем продаж с поправкой на цену снизится примерно на семь процентов . По данным института IFO, многие проекты отменяются из-за высокой стоимости.
Германии не хватает 700 000 квартир
В исследовании рассматриваются рычаги для повышения эффективности, сокращения сроков строительства и снижения затрат на строительных площадках, например, за счет процессов, оптимизированных с помощью цифровых технологий, серийного строительства и промышленных сборных компонентов. До 15 процентов больше жилых единиц в год возможно с экономией до 10 процентов. Пример — Швеция. Сборные деревянные элементы используются там примерно в девять раз чаще, чем в Германии. «Некоторые шведские компании могут предоставить около 30 новых единиц жилья в течение восьми дней».
Подготовлено по материалам немецких СМИ